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Actualités

L’offre d’achat contresignée par les vendeurs engage ces derniers vis à vis de l’agence mandataire

Jeudi, 04 juin 2015 17:18

Une société immobilière avait donné à une agence immobilière un mandat exclusif pour vendre un bien immobilier. Quelques mois après, une seconde SCI, ayant acquis la totalité des parts sociales de la première, avait donné à cette même agence immobilière un nouveau mandat, cette fois-ci non exclusif, pour vendre le même immeuble à un moindre prix.

Un particulier avait formé, par l’entremise de l’agence immobilière et au prix correspondant au second mandat, une offre d’achat contresignée par le gérant des deux SCI. Cependant, aucune promesse de vente n’avait été signée, ce qui avait poussé l’agence immobilière à assigner les deux SCI ainsi que leur gérant en paiement d’une somme correspondant aux diligences accomplies.

La Cour de Cassation a rejeté le pourvoi formé par les deux SCI et approuvé les juges du fond d’avoir condamné ces dernières. Elle a considéré que l’agence immobilière avait accompli des démarches pour trouver un acquéreur, puis pour faire établir le « compromis », alors que le gérant des SCI lui avait laissé entendre, de façon fallacieuse, qu’il faisait le nécessaire pour l’établissement de cet acte. Dès lors, l’agence immobilière avait subi un préjudice incontestable et les deux SCI venderesses devaient être condamnées au titre de la clause pénale figurant au mandat de vente.
 
C. cass. 3eme civ, 6 mai 2015, n°13-27.401
 

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La rétractation du promettant avant la levée d’option du bénéficiaire se résout en dommages-intérêts

Mercredi, 27 mai 2015 19:17

Une commune avait conclu une promesse unilatérale de vente sur un terrain appartenant à son domaine privé avec une société. Cette promesse prévoyait un délai d’option de 2 ans pendant lesquels elle devait être réitérée par acte authentique. Cependant, au bout de quelques mois, la commune s’était rétractée par délibération du conseil municipal et avait mis le terrain à disposition d’un service départemental. Puis, la société bénéficiaire de la promesse avait levé l’option d’achat pendant le délai ; mais, la commune refusant de réitérer la vente par acte authentique, le bénéficiaire avait déposé une requête en annulation de la délibération de rétractation de la commune devant le juge administratif. La cour administrative d’appel ayant acceuilli sa requête, la commune avait formé un pourvoi devant le Conseil d’Etat.

Le Conseil d’Etat avait jugé que la société bénéficiaire n’avait pas encore levé l’option lors de la rétractation, et que dès lors, elle ne pouvait prétendre à la réalisation forcée de la vente, mais seulement à des dommages et intérêts. 

Dans cette décision, le Conseil d’Etat fait sienne la jurisprudence de la Cour de Cassation selon laquelle la rétractation du promettant avant la levée d’option du bénéficiaire empêche toute rencontre des consentements. Il ressort de ce courant jurisprudentiel que la force obligatoire de la promesse unilatérale de vente est très limitée en pratique, le promettant pouvant se rétracter à tout moment avant l’acceptation du bénéficiaire sans craindre d’autre sanction que la condamnation à des dommages et intérêts. Il est toutefois à signaler que cette solution, ayant fait l’objet de critiques doctrinales importantes, pourrait être réformée à l’occasion de la prochaine réforme du droit des obligations.

CE, 2 avr. 2015, nos 364539 et 364540

 

 

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Pas de droit de préemption subsidiaire pour le locataire si l'objet de la vente a changé

Lundi, 18 mai 2015 11:19

L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, II, al . 4 : « Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente »

Une société, propriétaire d’un logement, avait délivré congé avec offre de vente à son locataire. Le locataire n’ayant pas donné suite à cette offre, le propriétaire avait vendu la totalité de l’immeuble. Cependant, le locataire, soutenant que son droit de préemption subsidiaire n’avait pas été respecté, avait assigné le vendeur et l’acquéreur en annulation de la vente. La Cour d’appel avait rejeté sa demande. Le locataire avait alors formé un pourvoi en cassation et soutenu que son lot avait été revendu à des conditions nettement plus avantageuses par le vendeur à l’acquéreur à l’occasion de la vente de l’immeuble en entier dès lors que le prix au mètre carré était inférieur d’un tiers à celui qui lui avait été proposé à l’origine aux termes de l’acte de congé.

S’est donc posée la question de savoir si le locataire pouvait revendiquer un droit de préemption subsidiaire lorsque le congé pour vendre un logement était suivi d’une vente de l’immeuble dans son entier dont le prix est proportionnellement inférieur à celui proposé pour le logement ?

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en considérant que la vente intervenue avait porté sur l’immeuble dans son entier et non sur le seul lot loué par le locataire, de sorte qu’elle ne devait pas donner droit à l’exercice d’un droit de préemption subsidiaire  par le locataire. La vente de l’immeuble dans son entier n’a ainsi pas été annulée.

Par cet arrêt, la Cour de Cassation fait une nette distinction entre la vente d’un immeuble considéré dans sa globalité et celle portant sur un lot. En effet, ces ventes ayant des objets différents, leur prix ne peuvent aucunement être comparés.

Resterait, en revanche, envisageable la demande nullité de la vente dès lors qu’il serait établi que celle-ci serait intervenue en fraude des droits du preneur ou que son lot lui aurait été proposé à un prix excessif l’ayant dissuadé d’acquérir.

Cass. ch. civ 11 mars 2015, n° 14-10447

 

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Bail commercial : la validité du refus de renouvellement, fonction de l’objet du bail

Jeudi, 30 avril 2015 14:41

Le bailleur peut-il donner congé avec refus de renouvellement à son preneur pour ne pas avoir été appelé à concourir aux actes de sous-location alors même que l’objet du bail consistait à procéder à la sous-location des locaux ?

Le propriétaire d’un immeuble consent à une société de gestion hotelière un bail commercial de neuf ans. Néanmoins, seulement quelques mois plus tard, il lui délivre  un congé avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction, en invoquant la conclusion de contrats de sous-location irréguliers en l’absence de participation du bailleur à l’acte. 

La Cour d’appel retient que les clauses du bail commercial prévoyant que le preneur exercera une activité d’exploitation d’un établissement d’hébergement ne dispensent pas le bailleur à concourir à l’acte de sous-location. 

La Cour de Cassation casse et annule l’arrêt jugeant que la sous-location étant l’objet même du bail, le bailleur n’a pas à être appelé à concourir aux actes de sous-location.

Cass.3e civ. 15 avril 2015, n°14-15.976

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Précisions sur le régime contentieux de la demande de pièces complémentaires à un dossier de déclaration préalable (CE 8 avril 2015, n°365804)

Vendredi, 24 avril 2015 12:36

Dans cette décision, le Conseil d’Etat précise le régime contentieux de la demande de pièces complémentaires à un dossier de déclaration préalable et indique les conséquences de l’annulation d’une telle demande.

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Le secret bancaire inopposable à un syndicat de copropriétaires

Mardi, 14 avril 2015 18:33

Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :(…) d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. (…) »

Un syndic de copropriété ouvre un compte auprès d’une banque. Cette dernière transmet, dans diverses circonstances, des informations relatives au fonctionnement de ce compte au président du conseil syndical du syndicat des copropriétaires de l’immeuble. Le syndic, considérant que la banque a violé le secret bancaire, l’assigne alors en responsabilité.

Le syndic avance notamment que le secret bancaire s’applique à tous les faits que le client, titulaire du compte, a confiés à l’établissement de crédit dans l’exercice ou à l’occasion de son activité professionnelle.

Le sous-compte ouvert par un syndic de copropriété lui appartenant et servant à des opérations de gestion de la copropriété est-il un compte séparé au sens de l’article 18 de la loi de 1965 ? Le syndic peut-il opposer le secret bancaire au syndicat des copropriétaires afin d’empêcher que des informations sur ce compte soient dévoilées ?

La Cour de Cassation rejette le pourvoi du syndic de copropriété. Elle relève que les juges du fond ont considéré que le compte litigieux n’était pas un compte séparé au sens de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’il enregistrait exclusivement les opérations de gestion de la copropriété, de sorte que la cour d’appel en a exactement déduit que le secret bancaire ne s’opposait pas à la communication au syndicat des copropriétaires d’informations sur le fonctionnement de ce compte.

Cass.com, 24 mars 2015, n°13-22.597
 
 

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Appel de la garantie autonome par l'avocat du bénéficiaire

Mardi, 14 avril 2015 16:14

La Chambre commerciale de la Cour de cassation confirme, par un arrêt du 10 février 2015, que le strict respect des conditions de forme et de rédaction de l’appel de la garantie est la contrepartie de l’autonomie de la garantie. Il appartient alors au garant de vérifier l’apparente régularité de la demande qui lui est adressée avant de payer.

Au titre du respect de ces conditions, la Cour de cassation dispose que dans l’hypothèse ou la demande de paiement de la garantie à première demande est faite par l’avocat du bénéficiaire, ce dernier doit justifier d’un pouvoir spécial.

Com. 10 février 2015, n° 12-26.580

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Le contrôle de la qualité de pétitionnaire d’une autorisation d’urbanisme en cas de fraude (CE 23 mars 2015, n°348261)

Vendredi, 10 avril 2015 14:41

Le Conseil d’Etat, saisi d’une affaire où un maire s’était opposé à une déclaration préalable au motif que le demandeur de cette déclaration n’avait pas la qualité pour la déposer, énonce dans un considérant de principe les modalités de contrôle de la qualité de pétitionnaire d’une autorisation d’urbanisme en cas de fraude.

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Le décret du 26 mars 2015 définit le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières

Vendredi, 03 avril 2015 14:13

Le décret du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières vient préciser les dispositions de la Loi ALUR visant à assurer une meilleure transparence et un encadrement des relations entre les copropriétaires et les syndics de copropriété.

C’est pourquoi, le présent décret vient définir un contrat type de copropriété, mais aussi fixer une liste exhaustive des prestations qui peuvent faire l’objet d’une rémunération des syndics de copropriété en complément de la rémunération forfaitaire prévue par la loi ALUR.

Ainsi, la rémunération des syndics de copropriété se décompose en deux, d’une part la rémunération forfaitaire, et d’autre part une rémunération complémentaire au titre des prestations prévues par le présent décret :

1 . Les prestations incluses dans le forfait (v.contrat type annexé au décret)

“Le forfait convenu entre les parties comprend toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission, à l'exclusion des prestations limitativement énumérées à l'annexe 2 du décret du 17 mars 1967. A ce titre, il effectue les visites et vérifications périodiques de la copropriété impliquées par la mission relative à l'administration, à la conservation, à la garde et à l'entretien de l'immeuble. Il est convenu la réalisation, au minimum, de visite (s) et vérifications périodiques de la copropriété, d'une durée minimum de heure (s), avec rédaction d'un rapport/ sans rédaction d'un rapport et en présence du président du conseil syndical/ hors la présence du président du conseil syndical (rayer les mentions inutiles). Une liste non limitative des prestations incluses dans le forfait est annexée au présent contrat. 

Les frais de reprographie et les frais administratifs afférents aux prestations du forfait sont inclus dans la rémunération forfaitaire. 

Ne donnent lieu à aucune rémunération supplémentaire et sont comprises dans la rémunération forfaitaire :

les formalités de déclaration de sinistre concernant les parties communes et les parties privatives quand le sinistre a sa source dans les parties communes
la gestion des règlements aux bénéficiaires.”

2. Les prestations particulières pouvant donner lieu à rémunération complémentaire (v.contrat type annexé au décret)

Prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires
Prestations relatives au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division
Prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres
Prestations relatives aux travaux et études techniques
Prestations relatives aux litiges et contentieux
Autres prestations

 

 

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Régularisation du TEG

Mardi, 14 avril 2015 16:00

La Chambre commerciale de la Cour de cassation précise, par un arrêt du 10 mars 2015, qu’en cas d'ouverture de crédit en compte courant, la mention sur les relevés périodiques de compte du TEG régulièrement calculé pour la période écoulée vaut information de ce taux pour l'avenir à titre indicatif, et, suppléant l'irrégularité du taux figurant dans le contrat initial, emporte obligation, pour le titulaire du compte, de payer les intérêts au taux conventionnel à compter de la réception sans protestation ni réserve de cette information, même si le taux effectif global constaté a posteriori, peu important qu'il soit fixe ou variable, est différent de celui qui a été ainsi communiqué.

Com. 10 mars 2015, n° 14-11.616

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