Kalliope - Le blog

Points de vue » Immobilier

Premiers pas vers une réforme du code de la construction et de l’habitat ?

Lundi, 05 novembre 2018 09:33

L’ordonnance n°2018-937 du 30 octobre 2018, parue au JO du 31 octobre et visant à faciliter la réalisation de projets de construction et à favoriser l’innovation a été prise sur l’habilitation du Gouvernement en vertu de la loi pour un Etat au service d’une société de confiance (L. 2018-727 du 10 août 2018, dite « Loi ESSOC », art. 49-I).

Elle s’inscrit dans un mouvement d’évolution et de simplification des règles du code de la construction et de l’habitation, qui s’amorçait déjà par des dérogations à titre expérimental prévues par la loi relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine (L. 2016-925 du 7 juillet 2016, art. 88) et qui a vocation à se poursuivre par l’adoption d’une seconde ordonnance de portée plus large dans les mois à venir (L. 2018-727 du 10 août 2018, art. 49-II).

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Publication de la loi n°2018-202 du 26 mars 2018 relative à l’organisation des jeux Olympiques et Paralympiques de 2024

Mercredi, 28 mars 2018 09:55

La loi n°2018-202 du 26 mars 2018, publiée au Journal officiel le 27 mars 2018, comporte trente articles adaptant un certain nombre de procédures en matière d’urbanisme, d’environnement, d’aménagement ou encore de transports, pour permettre la réalisation des opérations et aménagements nécessaires à l’accueil des jeux Olympiques et Paralympiques (« JO ») en France à l’été 2024. Le texte prend en compte les spécificités et les contraintes relatives à la mise en œuvre d’un projet de cette envergure.

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Kalliopé nommée conseil de référence en droit immobilier!

Jeudi, 08 février 2018 15:21

Dans son classements 2017 des meilleurs cabinet d'avocats, le magazine Décideurs a classé le département Immobilier dirigé par Lorenzo Balzano comme acteur de référence dans les catégories suivantes:

- Opérations immobilières: Investissement

- Promotion Immobilère (Vefa, Befa, CPI, montages d'opérations)

- Droit des baux commerciaux
 

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Actualité des sites et sols pollués

Mardi, 15 novembre 2016 17:23

Lorenzo Balzano, associé du département Immobilier & Environnement, représente Kalliopé lors de la Journée technique d'information et de retour d'expérience de la gestion des sites et sols pollués, organisée le 15 novembre 2016 par l'Institut National de l'Environnement Industriel et des Risques et le Bureau de Recherches Géologiques et Minières, en concertation avec le Ministère de l'Environnement, de l'Energie et de la Mer.

 

 

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Le défaut de souscription de l'assurance décennale obligatoire engage la responsabilité personnelle du gérant de SARL

Mercredi, 06 avril 2016 17:51

Dans un arrêt rendu le 10 mars 2016, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que le défaut de souscription de l'assurance décennale obligatoire, prévue à l'article L. 241-1 du Code des assurances, constitue une faute du gérant de la SARL "séparable de ses fonctions sociales", qui engage à ce titre sa responsabilité personnelle.

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Nullité de la clause d'échelle mobile qui prévoit que la révision du loyer du bail commercial ne peut s'opérer qu'à la hausse

Mardi, 02 février 2016 11:36

La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a rendu le 14 janvier 2016 un arrêt de principe attendu, qui met un terme aux débats portant sur la question de la validité des clauses d’échelle mobile ne jouant qu’à la hausse.

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L’offre d’achat contresignée par les vendeurs engage ces derniers vis à vis de l’agence mandataire

Jeudi, 04 juin 2015 17:18

Une société immobilière avait donné à une agence immobilière un mandat exclusif pour vendre un bien immobilier. Quelques mois après, une seconde SCI, ayant acquis la totalité des parts sociales de la première, avait donné à cette même agence immobilière un nouveau mandat, cette fois-ci non exclusif, pour vendre le même immeuble à un moindre prix.

Un particulier avait formé, par l’entremise de l’agence immobilière et au prix correspondant au second mandat, une offre d’achat contresignée par le gérant des deux SCI. Cependant, aucune promesse de vente n’avait été signée, ce qui avait poussé l’agence immobilière à assigner les deux SCI ainsi que leur gérant en paiement d’une somme correspondant aux diligences accomplies.

La Cour de Cassation a rejeté le pourvoi formé par les deux SCI et approuvé les juges du fond d’avoir condamné ces dernières. Elle a considéré que l’agence immobilière avait accompli des démarches pour trouver un acquéreur, puis pour faire établir le « compromis », alors que le gérant des SCI lui avait laissé entendre, de façon fallacieuse, qu’il faisait le nécessaire pour l’établissement de cet acte. Dès lors, l’agence immobilière avait subi un préjudice incontestable et les deux SCI venderesses devaient être condamnées au titre de la clause pénale figurant au mandat de vente.
 
C. cass. 3eme civ, 6 mai 2015, n°13-27.401
 

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La rétractation du promettant avant la levée d’option du bénéficiaire se résout en dommages-intérêts

Mercredi, 27 mai 2015 19:17

Une commune avait conclu une promesse unilatérale de vente sur un terrain appartenant à son domaine privé avec une société. Cette promesse prévoyait un délai d’option de 2 ans pendant lesquels elle devait être réitérée par acte authentique. Cependant, au bout de quelques mois, la commune s’était rétractée par délibération du conseil municipal et avait mis le terrain à disposition d’un service départemental. Puis, la société bénéficiaire de la promesse avait levé l’option d’achat pendant le délai ; mais, la commune refusant de réitérer la vente par acte authentique, le bénéficiaire avait déposé une requête en annulation de la délibération de rétractation de la commune devant le juge administratif. La cour administrative d’appel ayant acceuilli sa requête, la commune avait formé un pourvoi devant le Conseil d’Etat.

Le Conseil d’Etat avait jugé que la société bénéficiaire n’avait pas encore levé l’option lors de la rétractation, et que dès lors, elle ne pouvait prétendre à la réalisation forcée de la vente, mais seulement à des dommages et intérêts. 

Dans cette décision, le Conseil d’Etat fait sienne la jurisprudence de la Cour de Cassation selon laquelle la rétractation du promettant avant la levée d’option du bénéficiaire empêche toute rencontre des consentements. Il ressort de ce courant jurisprudentiel que la force obligatoire de la promesse unilatérale de vente est très limitée en pratique, le promettant pouvant se rétracter à tout moment avant l’acceptation du bénéficiaire sans craindre d’autre sanction que la condamnation à des dommages et intérêts. Il est toutefois à signaler que cette solution, ayant fait l’objet de critiques doctrinales importantes, pourrait être réformée à l’occasion de la prochaine réforme du droit des obligations.

CE, 2 avr. 2015, nos 364539 et 364540

 

 

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Pas de droit de préemption subsidiaire pour le locataire si l'objet de la vente a changé

Lundi, 18 mai 2015 11:19

L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, II, al . 4 : « Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente »

Une société, propriétaire d’un logement, avait délivré congé avec offre de vente à son locataire. Le locataire n’ayant pas donné suite à cette offre, le propriétaire avait vendu la totalité de l’immeuble. Cependant, le locataire, soutenant que son droit de préemption subsidiaire n’avait pas été respecté, avait assigné le vendeur et l’acquéreur en annulation de la vente. La Cour d’appel avait rejeté sa demande. Le locataire avait alors formé un pourvoi en cassation et soutenu que son lot avait été revendu à des conditions nettement plus avantageuses par le vendeur à l’acquéreur à l’occasion de la vente de l’immeuble en entier dès lors que le prix au mètre carré était inférieur d’un tiers à celui qui lui avait été proposé à l’origine aux termes de l’acte de congé.

S’est donc posée la question de savoir si le locataire pouvait revendiquer un droit de préemption subsidiaire lorsque le congé pour vendre un logement était suivi d’une vente de l’immeuble dans son entier dont le prix est proportionnellement inférieur à celui proposé pour le logement ?

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en considérant que la vente intervenue avait porté sur l’immeuble dans son entier et non sur le seul lot loué par le locataire, de sorte qu’elle ne devait pas donner droit à l’exercice d’un droit de préemption subsidiaire  par le locataire. La vente de l’immeuble dans son entier n’a ainsi pas été annulée.

Par cet arrêt, la Cour de Cassation fait une nette distinction entre la vente d’un immeuble considéré dans sa globalité et celle portant sur un lot. En effet, ces ventes ayant des objets différents, leur prix ne peuvent aucunement être comparés.

Resterait, en revanche, envisageable la demande nullité de la vente dès lors qu’il serait établi que celle-ci serait intervenue en fraude des droits du preneur ou que son lot lui aurait été proposé à un prix excessif l’ayant dissuadé d’acquérir.

Cass. ch. civ 11 mars 2015, n° 14-10447

 

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Bail commercial : la validité du refus de renouvellement, fonction de l’objet du bail

Jeudi, 30 avril 2015 14:41

Le bailleur peut-il donner congé avec refus de renouvellement à son preneur pour ne pas avoir été appelé à concourir aux actes de sous-location alors même que l’objet du bail consistait à procéder à la sous-location des locaux ?

Le propriétaire d’un immeuble consent à une société de gestion hotelière un bail commercial de neuf ans. Néanmoins, seulement quelques mois plus tard, il lui délivre  un congé avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction, en invoquant la conclusion de contrats de sous-location irréguliers en l’absence de participation du bailleur à l’acte. 

La Cour d’appel retient que les clauses du bail commercial prévoyant que le preneur exercera une activité d’exploitation d’un établissement d’hébergement ne dispensent pas le bailleur à concourir à l’acte de sous-location. 

La Cour de Cassation casse et annule l’arrêt jugeant que la sous-location étant l’objet même du bail, le bailleur n’a pas à être appelé à concourir aux actes de sous-location.

Cass.3e civ. 15 avril 2015, n°14-15.976

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