Kalliope - Le blog

Points de vue » Urbanisme

Premiers pas vers une réforme du code de la construction et de l’habitat ?

Lundi, 05 novembre 2018 09:33

L’ordonnance n°2018-937 du 30 octobre 2018, parue au JO du 31 octobre et visant à faciliter la réalisation de projets de construction et à favoriser l’innovation a été prise sur l’habilitation du Gouvernement en vertu de la loi pour un Etat au service d’une société de confiance (L. 2018-727 du 10 août 2018, dite « Loi ESSOC », art. 49-I).

Elle s’inscrit dans un mouvement d’évolution et de simplification des règles du code de la construction et de l’habitation, qui s’amorçait déjà par des dérogations à titre expérimental prévues par la loi relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine (L. 2016-925 du 7 juillet 2016, art. 88) et qui a vocation à se poursuivre par l’adoption d’une seconde ordonnance de portée plus large dans les mois à venir (L. 2018-727 du 10 août 2018, art. 49-II).

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Kalliopé, acteur de référence en droit de l'urbanisme et aménagement !

Mardi, 26 juin 2018 12:32

Le magazine Décideurs, dans son guide 2018, a désigné le département droit public de Kalliopé dirigé par Jocelyn Duval et Lorenzo Balzano comme acteur de référence dans la catégorie " Droit Public des affaires - Urbanisme et aménagement".

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Responsabilité pénale du propriétaire d’un fonds pour non-respect des prescriptions d’urbanisme par ses preneurs

Vendredi, 24 novembre 2017 14:48

Un propriétaire de terrains nus sur lesquels ont été érigées irrégulièrement des constructions par les locataires ne saurait être exonéré de sa responsabilité pénale pour non-respect des prescriptions d’urbanisme par ses locataires dès lors que ce dernier avait connaissance des infractions, qu’il avait le pouvoir, selon les stipulations des baux, de contraindre les preneurs à respecter les règles d’urbanisme et qu’il est le véritable bénéficiaire des constructions irrégulières, et ce, indépendamment du fait qu’il n’a pas effectué les travaux irréguliers lui-même (Cour de cassation, chambre criminelle, 24 octobre 2017, n°16-87.178, publié au Bulletin). 

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Applicabilité d’un PLU entré en vigueur avant l’expiration du délai de sursis à statuer opposé au bénéficiaire d’un certificat d’urbanisme

Mercredi, 22 novembre 2017 10:11

Le certificat d’urbanisme garantit un droit à ce que toutes les demandes d’autorisation d’urbanisme portant sur la ou les parcelles considérées, déposées dans un délai de dix-huit mois à compter de son obtention, soient examinées au regard des règles d’urbanisme applicables à la date à laquelle ce certificat a été délivré.

La garantie de stabilité des règles urbanistiques applicables n’est cependant pas absolue dès lors que l’autorité compétente peut, en application de l’article L. 424-1 2° du code de l’urbanisme, opposer un sursis à statuer à la demande de permis ou à la déclaration préalable au motif que cette demande serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreux l’exécution du document d’urbanisme en cours d’élaboration.

Par sa décision du 11 octobre 2017, le Conseil d’Etat est venu préciser les conséquences d’un tel sursis à statuer sur la demande d’autorisation déposée sur le fondement d’un certificat d’urbanisme.

Ainsi, si le projet est susceptible de compromettre ou de rendre plus onéreux l’exécution du document d’urbanisme en cours d’élaboration, qu’un sursis à statuer ait été prononcé à ce motif et que ce document est entré en vigueur avant l’expiration du délai de sursis à statuer, les dispositions de ce nouveau document seront opposables aux demandes de permis ou de déclaration préalable déposées sur le fondement dudit certificat.

A l’inverse, si le PLU n’est pas entré en vigueur à l’expiration du délai de sursis à statuer, cette demande sera instruite au regard des règles d’urbanisme applicables à la date de délivrance du certificat d’urbanisme.

Enfin, la circonstance que le certificat d’urbanisme ne mentionne pas expressément la possibilité d’opposer un sursis à statuer à une demande d’urbanisme fondée sur ce certificat est indifférente (Conseil d’Etat 11 octobre 2017, M. et Mme A c/ Commune du Pallet, n°401878, mentionné aux Tables). 

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Kalliopé, conseil de référence en Droit de l'urbanisme et de l'aménagement!

Lundi, 23 octobre 2017 15:53

Dans son classement 2017 des meilleurs cabinets d'avocats français , le magazine Décideurs a classé le département "Droit de l'urbanisme" dirigé par Jocelyn Duval et Lorenzo Balzano comme acteur de référence dans la catégorie suivante:

- Urbanisme et aménagement

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L'apparente simplification résultant de l'arrêté du 30 mars 2017 relatif au certificat d'urbanisme, au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme

Mardi, 25 avril 2017 10:50

Adopté en application de la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine et du rapport d'information n° 720 du 23 juin 2016 du Sénat, l’arrêté du 30 mars 2017 relatif au certificat d'urbanisme, au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme et modifiant le code de l'urbanisme procède à l’actualisation et la mise en conformité de la partie « A » du code de l’urbanisme relative au régime applicable aux constructions, aménagements et démolitions.

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Autorisation d'urbanisme et intérêt à agir des associations

Jeudi, 20 avril 2017 16:45

Le Conseil d’Etat, dans une décision du 29 mars 2017 mentionnée aux tables du recueil Lebon, a apporté des précisions sur l’appréciation de l’intérêt à agir d’une association à l’encontre d’un permis de construire, en particulier en cas de modifications statutaires. (CE 29 mars 2017, Association "Garches est à vous", n°395419)

 

Pour rappel, l’article L. 600-1-1 du code de l’urbanisme prévoit qu’une association « n'est recevable à agir contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation des sols que si le dépôt des statuts de l'association en préfecture est intervenu antérieurement à l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire ».

 

Quid de statuts déposés dont l’objet est ultérieurement modifié mais sans être déclaré en préfecture avant la date de référence ?

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Nouvelles précisions sur l'intérêt à agir contre un permis de construire modificatif

Mardi, 21 mars 2017 12:15

L’article L.600-1-2 du code de l’urbanisme aura, ces dernières années, fait l’objet de nombreuses décisions remarquées du Conseil d’Etat et des juridictions du fond. 

 

Pour mémoire, l’article L.600-1-2 encadre l’intérêt à agir des requérants en précisant que « Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ».

 

Dans un premier temps, le Conseil d’Etat avait précisé le contenu de la charge de la preuve qui pèse sur le demandeur pour prouver son intérêt à agir. Le demandeur doit faire « état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que [l’atteinte qu’il allègue] est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien »). Le Conseil d’Etat précisait que le défendeur pouvait alors « apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité ». Le juge quant à lui, devait ensuite « former sa conviction sur la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque […] » (CE 10 juin 2015, M. Brodelle et Mme Gino, n°386121).

 

Cette jurisprudence a priori claire n’est pas d’une application aisée et les juridictions du fond ont parfois eu du mal à se positionner compte tenu de l’apparent renforcement des exigences de démonstration de l’intérêt à agir.

 

Précisant sa jurisprudence, le Conseil d’Etat est d’ailleurs venu censurer une ordonnance du Tribunal administratif de Marseille. Le Conseil d’Etat a considéré que « eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction » (CE 13 avril 2016, M. Bartolomei, n°389798).

 

Dans la décision commentée, le Conseil d’Etat censure à nouveau des ordonnances de rejet pour défaut d’intérêt à agir des requérants, cette fois rendue en matière de permis de construire modificatif. (CE 17 mars 2017, n°396362).

 

Rappelant les principes dégagés dans ses deux précédentes décisions, le Conseil d’Etat précise que « Lorsque le requérant, sans avoir contesté le permis initial, forme un recours contre un permis de construire modificatif, son intérêt pour agir doit être apprécié au regard de la portée des modifications apportées par le permis modificatif au projet de construction initialement autorisé ».

 

En l’occurrence, en refusant tout intérêt à agir aux voisins immédiats à l’encontre d’un permis de construire modificatif « alors [que les requérants] avaient établi être propriétaires d'une maison à usage d'habitation située à proximité immédiate de la parcelle d'assiette du projet et avaient produit la décision attaquée, de laquelle il ressortait que le permis litigieux apportait des modifications notables au projet initial, affectant son implantation, ses dimensions et l'apparence de la construction, ainsi que divers clichés photographiques, pris depuis leur propriété, attestant d'une vue directe sur la construction projetée » le Conseil d’Etat considère que la Présidente de la 1ère Chambre du Tribunal administratif de Toulon a « inexactement qualifié les faits de l’espèce ». En conséquence, le Conseil d’Etat annule les ordonnances attaquées et renvoie l’affaire au Tribunal administratif de Toulon.

 

Il ressort de cette décision que des voisins immédiats d’un projet autorisé faisant l’objet d’un permis de construire modificatif ont intérêt à agir contre cette décision si, d’une part, ils établissent avoir des vues sur le projet et, d’autre part, le permis de construire modificatif conduit à des modifications notables affectant l’implantation, les dimensions ou l’apparence de la construction. 

 

Cette nouvelle annulation du Conseil d’Etat pourrait conduire certains juges à prendre des précautions supplémentaires avant de rejeter des recours pour défaut d’intérêt à agir des requérants.

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Précisions jurisprudentielles sur la situation des centrales solaires en zone agricole

Mardi, 14 février 2017 18:32

Dans une décision du 8 février 2017 publiée au Recueil, le Conseil d’Etat apporte des précisions quant à l’interprétation de l’article L.123-1 du code de l’urbanisme*, et plus particulièrement son dernier alinéa, qui dispose que « Les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs peuvent être autorisées dans les zones naturelles, agricoles ou forestières dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière du terrain sur lequel elles sont implantées et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages. » (CE 8 février 2017, n°395494)

 

Eclairé par les travaux préparatoires de la loi n° 2010-874 du 27 juillet 2010 de modernisation de l’agriculture et de la pêche dont cet alinéa est issu, le Conseil d’Etat précise que, afin d’apprécier la satisfaction de la première condition tenant à la compatibilité du projet avec l’exercice d’une activité agricole, il incombe à l’autorité compétente d’apprécier si le projet est compatible avec l’exercice d’une activité agricole significative sur le terrain d’assiette « au regard des activités qui sont effectivement exercées dans la zone concernée du plan local d’urbanisme ou, le cas échéant, [qui] auraient vocation à s’y développer, en tenant compte notamment de la superficie de la parcelle, de l'emprise du projet, de la nature des sols et des usages locaux. »

 

*Cet alinéa de l’article L.123-1 du code de l’urbanisme, abrogé au 1er janvier 2016, est repris par le nouvel article L. 151-11 du code de l’urbanisme.

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Suite et fin de l’affaire des éoliennes au sud de la cathédrale de Chartres

Mardi, 24 janvier 2017 14:33

Dans un arrêt du 9 janvier 2017, la Cour administrative d’appel de Nantes s’est finalement prononcée sur la légalité des refus de permis de construire opposés par le préfet d’Eure-et-Loir dans le cadre d’un projet de construction d’un parc éolien situé au sud de Chartres qui posait problème en raison de potentielles situations de covisibilité avec la cathédrale de Chartres, inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO. 

La Cour a considéré, en l’espèce, que les éoliennes ne portaient pas une atteinte excessive à la perspective offerte sur cette dernière (CAA Nantes 9 janvier 2017, n°15NT03122, Inédit au recueil Lebon).

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